Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen Sie bei der Baubehörde, in Leipzig also bei der städtischen Bauaufsicht. Dem Antrag legen Sie einen Aufteilungsplan bei: Bauzeichnungen aller Geschosse, in denen jede künftige Wohnung und jeder dazugehörige Nebenraum mit derselben Nummer gekennzeichnet ist. Die Behörde prüft, ob jede Einheit in sich abgeschlossen ist, also einen eigenen abschließbaren Zugang hat und Küche oder Kochgelegenheit, Bad und WC enthält. Ohne diese Bescheinigung kann das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher anlegen.

Wofür Sie sie brauchen

Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht zwei Dinge: eine Teilungserklärung und die Unterlagen nach § 7 Abs. 4 WEG, nämlich Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass Sondereigentum nur eingeräumt werden soll, wenn die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 3 WEG). Die Bescheinigung ist der Nachweis dafür gegenüber dem Grundbuchamt.

Was „abgeschlossen” bedeutet

Eine Wohnung ist abgeschlossen, wenn sie baulich vollständig von fremden Wohnungen und Räumen getrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat, unmittelbar vom Freien, vom Treppenhaus oder von einem Vorraum aus. Innerhalb der Wohnung müssen Küche oder Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC vorhanden sein. Nebenräume außerhalb, etwa Keller oder Dachbodenabteile, müssen ebenfalls abschließbar sein.

Gerade in Leipziger Gründerzeithäusern gibt es dabei typische Hürden:

  • Toiletten auf halber Treppe, die nie in die Wohnungen integriert wurden
  • Durchgangszimmer, die zwei Wohnungen verbinden
  • Kellerabteile, die nur durch Lattenverschläge getrennt und nicht nummeriert sind
  • ausgebaute Dachgeschosse, die über die Wohnung darunter erschlossen werden

Solche Punkte lassen sich oft durch Umbau lösen, aber das kostet Zeit und Geld und braucht unter Umständen eine Baugenehmigung.

Abgeschlossenheit ist kein Baurecht

Eine wichtige Unterscheidung: Die Bescheinigung sagt nur, dass die Einheiten im Sinne des WEG voneinander getrennt sind. Nach einer Entscheidung des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes aus dem Jahr 1992 kommt es dafür nicht darauf an, ob Trennwände und Decken den aktuellen bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Schall-, Wärme- oder Brandschutz genügen. Wer eine Wohnung aus einem frisch aufgeteilten Altbau kauft, kann aus der Bescheinigung also nicht ableiten, dass das Haus baurechtlich auf heutigem Stand ist.

So bereiten Sie den Antrag vor

  1. Bestandspläne beschaffen. Bei Altbauten fehlen oft aktuelle Pläne. Dann muss ein Architekt das Haus aufmessen. Die Bauakte bei der Stadt kann helfen.
  2. Aufteilung festlegen. Welche Räume gehören zu welcher Wohnung? Welche Keller und Dachbodenflächen werden zugeordnet? Was bleibt Gemeinschaftseigentum?
  3. Aufteilungsplan zeichnen lassen. Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten, alle Räume einer Einheit mit derselben Nummer.
  4. Antrag stellen. Formular, Pläne in der verlangten Anzahl, Gebühr. Welche Form und wie viele Ausfertigungen die Stadt Leipzig verlangt, erfragen Sie am besten vorab bei der Behörde.
  5. Ergebnis prüfen. Die gesiegelten Pläne und die Bescheinigung gehen später zum Notar und zum Grundbuchamt.

Wie lange es dauert

Das hängt von der Auslastung der Behörde und davon ab, wie vollständig Ihre Unterlagen sind. Rückfragen zu unklaren Plänen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Planen Sie die Bescheinigung deshalb früh ein, wenn Sie nach einem Kauf eine Aufteilung beabsichtigen.

Vor dem Kauf mitdenken

Wenn die spätere Aufteilung Teil Ihrer Kalkulation ist, prüfen Sie schon in der Due Diligence, ob das Haus überhaupt abgeschlossenheitsfähig ist und ob öffentlich-rechtliche Hürden bestehen, etwa eine Erhaltungssatzung oder Denkmalschutz. Eine Aufteilung, die erst nach dem Kauf scheitert, ist ein teurer Irrtum.

Wo die Kosten tatsächlich entstehen

Die Verwaltungsgebühr für die Bescheinigung richtet sich nach dem Gebührenrecht des Landes und ist selten der große Posten. Teurer wird es, wenn Pläne fehlen und ein Architekt das Haus erst aufmessen muss, oder wenn Umbauten nötig sind, damit jede Einheit abgeschlossen ist: eine Toilette in die Wohnung verlegen, eine Verbindungstür zumauern, Kellerabteile mit festen Wänden und Türen herstellen. Holen Sie für diese Arbeiten Angebote ein, bevor Sie die Aufteilung fest in Ihre Kalkulation schreiben.

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