Achten Sie beim Kauf eines Mehrfamilienhauses vor allem auf drei Dinge: ob die Mieten aus dem Exposé tatsächlich gezahlt werden und rechtlich haltbar sind, wie viel Geld in den nächsten Jahren in Dach, Fassade, Leitungen und Heizung fließen muss, und ob die Finanzierung auch dann trägt, wenn eine Wohnung leer steht oder die Zinsen nach der Bindung höher liegen. Lage und Preis kommen erst danach. Ein günstiges Haus mit unbelegten Mieten und verdecktem Sanierungsbedarf ist am Ende teuer.

Das Haus ist ein Betrieb, kein Sachwert

Wer eine selbst genutzte Wohnung kauft, fragt: Gefällt sie mir? Beim Mehrfamilienhaus lautet die Frage: Was bleibt übrig? Sie übernehmen einen laufenden Betrieb mit Kunden (den Mietern), Fixkosten, Instandhaltungsrisiko und Personalbedarf für Verwaltung, Hausmeister und Reinigung. Rechnen Sie das Objekt deshalb zuerst wie eine kleine Firma durch:

  • Welche Nettokaltmiete fließt heute wirklich, Monat für Monat?
  • Welche Kosten bleiben beim Eigentümer hängen, weil sie nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen, etwa Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und Rücklagen?
  • Wie hoch sind Zins und Tilgung?

Erst wenn diese Rechnung mit vorsichtigen Annahmen aufgeht, lohnt der Blick auf das Potenzial, also auf künftige Mieterhöhungen oder eine spätere Aufteilung.

Die Mieten: Ist, Soll und Wunsch

Exposés trennen oft nicht sauber zwischen Ist-Miete, vertraglicher Soll-Miete und einer „marktüblichen” Miete, die sich der Verkäufer vorstellt. Für Ihre Kalkulation zählt nur, was belegt ist. Lassen Sie die Mieterliste mit Kontoauszügen der letzten Monate abgleichen und sich alle Mietverträge vorlegen.

Vorsicht bei Wohnungen, die kurz vor dem Verkauf neu vermietet wurden. Eine auffällig hohe Neumiete kann gegen die Mietpreisbremse verstoßen haben (§§ 556d ff. BGB, soweit sie in der Gemeinde gilt) und ist dann angreifbar. Umgekehrt sind sehr alte Verträge mit niedriger Miete nicht automatisch ein Schatz: Wie viel und wie schnell Sie erhöhen dürfen, begrenzen § 558 BGB und die Kappungsgrenze.

Bausubstanz: Wo das Geld versickert

In Leipzig besteht ein großer Teil des Mehrfamilienhausbestands aus Gründerzeitbauten. Viele davon wurden in den 1990er- und 2000er-Jahren saniert, und genau diese Sanierungen erreichen jetzt das Alter, in dem Dächer, Heizungen und Fenster wieder fällig werden. „Saniert 1997” heißt heute nicht mehr frisch saniert.

Fragen Sie konkret nach dem Jahr der letzten Arbeiten an Dach, Fassade, Strangleitungen, Elektrik und Heizung, und lassen Sie sich Rechnungen zeigen. Was fehlt, ist ein Instandhaltungsstau, und den bezahlen nach dem Kauf Sie. Bei größeren Objekten lohnt sich eine Begehung mit einem Bausachverständigen vor dem Notartermin.

Recht und Grundbuch

Viele Risiken stehen nicht im Exposé, sondern in Unterlagen: Wege- und Leitungsrechte in Abteilung II des Grundbuchs, Baulasten, eine Erhaltungs- oder Sanierungssatzung, Denkmalschutz, nie genehmigte Dachgeschosswohnungen. Wie Sie diese Punkte geordnet abarbeiten, beschreibt die Seite zur Due Diligence.

Finanzierung und Puffer

Banken schauen bei einem Mehrfamilienhaus nicht nur auf Ihr Einkommen, sondern darauf, ob die Mieteinnahmen den Kapitaldienst decken. Planen Sie Leerstand, Mietausfälle und eine Zinsanpassung nach Ende der Zinsbindung ein. Wie Banken das Objekt einschätzen und was das für Ihr Eigenkapital bedeutet, steht unter Mehrfamilienhaus finanzieren.

Wann ein Mehrfamilienhaus passt, und wann nicht

Ein Mehrfamilienhaus passt zu Ihnen, wenn Sie langfristig halten wollen, Rücklagen bilden können und bereit sind, sich selbst um die Bewirtschaftung zu kümmern oder eine gute Hausverwaltung zu bezahlen. Es passt eher nicht, wenn die Rechnung nur mit sofortigen Mieterhöhungen aufgeht, wenn das Eigenkapital schon für die Kaufnebenkosten knapp wird oder wenn Sie in wenigen Jahren wieder verkaufen müssen.

Noch ein praktischer Rat: Besichtigen Sie nicht nur die leere, frisch gestrichene Wohnung, sondern Keller, Dachboden, Treppenhaus und möglichst mehrere bewohnte Einheiten. Der Keller erzählt oft mehr über ein Haus als das Exposé.

Diese Seite gibt allgemeine Informationen und ist keine Rechts- oder Anlageberatung. Für Ihre Entscheidung ziehen Sie bitte Fachleute für Ihren Einzelfall hinzu.