Eine Due Diligence beim Mehrfamilienhaus ist die systematische Prüfung des Objekts vor dem Notartermin, in vier Bereichen: Recht (Grundbuch, Baurecht, Mietverträge), Wirtschaft (Ist-Mieten, Kosten, Rückstände), Technik (Bauzustand, Sanierungsbedarf) und, falls nötig, Steuern. Sie fordern dazu beim Verkäufer einen festen Satz Unterlagen an, prüfen sie in einer sinnvollen Reihenfolge und übersetzen jeden Befund in Euro oder in eine Klausel im Kaufvertrag. Das Ergebnis ist kein Gutachten für die Schublade, sondern die Grundlage für Preis und Vertrag.

Schritt 1: Die Unterlagenliste vorab schicken

Bitten Sie den Verkäufer früh, schriftlich und vollständig um die Unterlagen. Ein Datenraum, also ein geteilter Ordner, spart allen Beteiligten Zeit. Typischerweise gehören dazu:

  • aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
  • Baugenehmigungen, Grundrisse, Wohnflächenberechnungen
  • alle Mietverträge mit Nachträgen, die Mieterliste, Kautionsübersicht
  • die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
  • Energieausweis, Wartungsprotokolle (Heizung, Aufzug, Rauchwarnmelder), Schornsteinfegerbescheide
  • Rechnungen und Belege zu Sanierungen, Versicherungspolicen, laufende Dienstleisterverträge
  • Hinweise auf Rechtsstreitigkeiten mit Mietern oder Nachbarn

Wie zügig und geordnet ein Verkäufer liefert, ist bereits ein Befund. Wer auf Nachfrage zu bestimmten Wohnungen keine Verträge hat, hat meist einen Grund dafür.

Schritt 2: Recht vor Technik

Prüfen Sie zuerst die Punkte, die den Kauf verhindern können, bevor Sie Geld für technische Gutachten ausgeben. Im Grundbuch interessiert vor allem Abteilung II: Wegerechte, Leitungsrechte, Vorkaufsrechte, Nießbrauch, ein Sanierungsvermerk. Abteilung III mit den Grundschulden ist meist unproblematisch, weil sie bei der Abwicklung gelöscht werden.

Danach das Baurecht: Sind alle Wohnungen genehmigt, insbesondere ausgebaute Dachgeschosse und Souterrainwohnungen? Liegt das Grundstück in einem Sanierungsgebiet, einem Erhaltungsgebiet oder steht das Haus unter Denkmalschutz? In Leipzig betrifft Denkmalschutz einen spürbaren Teil des Altbaubestands; das schränkt Fenstertausch, Dämmung und Dachausbau ein.

Zuletzt die Mietverträge: Staffel- oder Indexvereinbarungen, ungewöhnliche Sonderrechte, Kündigungsverzichte, mündlich zugesagte Modernisierungsverzichte. Mehr dazu unter Mieterliste prüfen.

Schritt 3: Wirtschaft

Gleichen Sie die Mieterliste mit Kontoauszügen ab. Prüfen Sie, ob Betriebskosten sauber abgerechnet wurden und ob nicht umlagefähige Positionen auf die Mieter verteilt wurden, denn solche Fehler fallen nach dem Kauf auf Sie zurück. Hilfreich ist ein Blick in die Betriebskostenverordnung. Und: Welche Wohnungen stehen leer, seit wann, und warum?

Schritt 4: Technik

Jetzt lohnt die Begehung mit einem Bausachverständigen. Ihm helfen die Sanierungsbelege, weil er dann gezielt nach dem sucht, was nicht erneuert wurde. Typische Leipziger Altbauthemen sind Holzbalkendecken, feuchte Keller, Dachstühle, alte Steigleitungen und die Heizungsanlage. Was ein Instandhaltungsstau ist und wie Sie ihn beziffern, steht auf einer eigenen Seite.

Achten Sie auf Pflichten, die mit dem Eigentümerwechsel ausgelöst werden: Das Gebäudeenergiegesetz verlangt von neuen Eigentümern unter bestimmten Voraussetzungen Nachrüstungen innerhalb einer Frist, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG). Lassen Sie prüfen, ob das auf Ihr Objekt zutrifft.

Schritt 5: Befunde in Preis und Vertrag übersetzen

Jeder Befund landet in einer von drei Spalten:

  1. Preisrelevant: Sanierungsbedarf, nicht haltbare Mieten, Leerstand. Diese Posten beziffern und als Abschlag verhandeln.
  2. Vertragsrelevant: Dinge, die der Verkäufer zusichern oder bis zur Übergabe erledigen soll, etwa die Abrechnung eines offenen Betriebskostenjahres oder die Übergabe der Kautionen.
  3. Hinnehmbar: Kleinigkeiten, die Sie kennen und einkalkulieren.

Ein Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie enthält in aller Regel einen weitgehenden Ausschluss der Sachmängelhaftung. Was Sie vor der Beurkundung nicht finden, tragen Sie also meist selbst. Ausnahmen gelten bei arglistig verschwiegenen Mängeln und bei ausdrücklichen Zusicherungen. Deshalb sollten wichtige Angaben des Verkäufers, etwa zur Ist-Miete oder zu fehlenden Rechtsstreitigkeiten, als Beschaffenheit in den Vertrag.

Wie tief muss die Prüfung gehen?

Bei einem kleinen Haus mit vier Wohnungen genügt oft eine sorgfältige eigene Prüfung plus Begehung mit einem Fachmann. Bei größeren Objekten, gemischter Nutzung mit Gewerbe oder auffälligen Befunden lohnt sich zusätzlich ein Anwalt für Immobilienrecht, der Grundbuch und Mietverträge durchsieht. Ein Maßstab für die Tiefe: Prüfen Sie so lange, bis Sie jede Zahl in Ihrer Kalkulation mit einem Dokument belegen können. Ein Gutachterhonorar ist meist klein gegen eine übersehene Dachsanierung oder eine Miete, die sich nicht halten lässt.

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