Ein Mehrfamilienhaus teilen Sie in Eigentumswohnungen auf, indem Sie als Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt eine Teilungserklärung nach § 8 WEG abgeben. Darin legen Sie fest, welche Räume welches Sondereigentum bilden, welcher Miteigentumsanteil am Grundstück jeweils dazugehört und, in der Gemeinschaftsordnung, wie die künftigen Eigentümer miteinander umgehen. Beigefügt werden Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Das Grundbuchamt legt dann für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an.

Die Bausteine

Sondereigentum. Die Räume, die einem einzelnen Eigentümer gehören: die Wohnung, oft auch Keller- und Dachbodenabteile. Seit der WEG-Reform 2020 können auch Stellplätze und Freiflächen Sondereigentum sein, wenn sie im Aufteilungsplan durch Maßangaben bestimmt sind.

Gemeinschaftseigentum. Alles andere: Grundstück, tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen bis zur Abzweigung in die Wohnungen. Hier entscheiden später alle Eigentümer gemeinsam.

Miteigentumsanteile. Jedes Sondereigentum ist mit einem Bruchteil am Gemeinschaftseigentum verbunden, häufig in Tausendsteln. Nach diesen Anteilen werden später Kosten verteilt und oft auch Stimmrechte bemessen, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Die Verteilung orientiert sich meist an der Wohnfläche, gesetzlich vorgeschrieben ist das aber nicht.

Gemeinschaftsordnung. Sie regelt, was vom Gesetz abweichen soll: Sondernutzungsrechte an Gärten oder Stellplätzen, Kostenverteilung, Nutzung von Gewerbeeinheiten, Regeln zur Vermietung. Was hier steht, bindet alle künftigen Käufer. Gerade bei einem Haus mit Laden im Erdgeschoss lohnt es sich, Nutzung und Kostentragung genau zu regeln.

Ablauf in der Praxis

  1. Abgeschlossenheit prüfen und die Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Aufteilungsplan einholen.
  2. Mit dem Notar den Entwurf der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung erarbeiten.
  3. Unterschrift beglaubigen lassen und den Antrag beim Grundbuchamt stellen.
  4. Das Grundbuchamt schließt das bisherige Grundbuchblatt und legt Wohnungsgrundbücher an.
  5. Bestehende Grundschulden lasten zunächst auf allen Einheiten. Für den Verkauf einzelner Wohnungen braucht es Freigaben der Bank, das sollte schon die Finanzierung berücksichtigen.

Solange Ihnen alle Einheiten gehören, besteht die Gemeinschaft bereits, Sie sind aber ihr einziges Mitglied. Spätestens mit dem ersten Verkauf brauchen Sie einen Verwalter, einen Wirtschaftsplan und eine Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG. Wie hoch sie sein sollte, steht unter Instandhaltungsrücklage.

Rechte der Mieter

Die Aufteilung ändert an den Mietverträgen nichts. Mieter haben aber zwei besondere Rechte:

Ein Vorkaufsrecht beim ersten Verkauf ihrer Wohnung nach der Umwandlung (§ 577 BGB). Der Mieter kann zu den Bedingungen kaufen, die Sie mit einem Dritten vereinbart haben. Der Notar muss ihn entsprechend informieren.

Eine Kündigungssperrfrist: Ein Erwerber kann sich nach § 577a BGB frühestens drei Jahre nach dem Kauf auf Eigenbedarf oder eine Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung berufen. Die Landesregierungen können diese Frist in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Ob für Leipzig eine solche Verordnung gilt, prüfen Sie bitte in der aktuellen sächsischen Rechtslage.

Öffentlich-rechtliche Hürden

Unabhängig vom WEG kann eine Umwandlung genehmigungspflichtig sein: in Gebieten einer sozialen Erhaltungssatzung, wenn das Land eine Verordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB erlassen hat, oder in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 250 BauGB, wenn das Land davon Gebrauch gemacht hat. Fragen Sie vor der Planung bei der Stadt nach, ob für Ihr Grundstück eine solche Regelung greift. Eine schriftliche Auskunft ist besser als eine telefonische, falls die Bank oder ein späterer Käufer danach fragt.

Wann sich das Aufteilen lohnt, und wann nicht

Es lohnt sich, wenn Sie einzelne Wohnungen verkaufen, vererben oder getrennt finanzieren wollen und die Abgeschlossenheit ohne große Umbauten erreichbar ist. Weniger sinnvoll ist es, wenn Sie das Haus dauerhaft geschlossen halten wollen: Dann bringt die Aufteilung Kosten und Formalien, aber keinen Nutzen. Die Teilungserklärung lässt sich später nur mit Mitwirkung aller Eigentümer wieder ändern, deshalb sollte sie von Anfang an durchdacht sein.

Diese Seite gibt allgemeine Informationen und ist keine Rechts- oder Anlageberatung. Für die Gestaltung der Teilungserklärung ziehen Sie bitte einen Notar oder Fachanwalt hinzu.