Eine feste gesetzliche Höhe gibt es nicht: Wem ein Mehrfamilienhaus allein gehört, muss rechtlich überhaupt keine Instandhaltungsrücklage bilden. Wirtschaftlich sollte die Rücklage so hoch sein, dass Sie die absehbaren Erneuerungen an Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Fenstern bezahlen können, wenn sie fällig werden, ohne neu finanzieren zu müssen. Am genauesten ermitteln Sie den Betrag mit einem Maßnahmenplan für das konkrete Haus; Faustformeln geben nur eine erste Orientierung.

Pflicht nur in der Eigentümergemeinschaft

Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt von einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine angemessene Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Das betrifft Sie erst, wenn Sie ein Haus in Wohnungseigentum aufteilen, siehe Teilungserklärung. Solange das Haus ungeteilt in einer Hand liegt, ist die Rücklage Ihre private Disziplin. Ein separates Konto hilft, damit das Geld nicht unbemerkt in andere Ausgaben fließt.

Methode 1: der Maßnahmenplan

Die beste Grundlage ist eine Liste aller wesentlichen Bauteile mit Zustand, letzter Erneuerung und voraussichtlicher Restlebensdauer. Typische Positionen:

  • Dacheindeckung und Dachentwässerung
  • Fassade, Putz, Anstrich
  • Fenster und Hauseingangstür
  • Heizungsanlage und Warmwasser
  • Steigleitungen für Wasser, Abwasser, Gas
  • Elektrik im Gemeinschaftsbereich
  • Treppenhaus, Keller, Außenanlagen
  • in den Wohnungen: Bäder, Böden, Türen bei Mieterwechsel

Für jede Position schätzen Sie, gern mit einem Handwerker oder Sachverständigen, Zeitpunkt und Kosten. Daraus ergibt sich eine Kurve: In manchen Jahren kommt wenig, in anderen viel. Die Rücklage muss die Spitzen abfangen, nicht nur den Durchschnitt. Bei einem Haus mit Instandhaltungsstau fängt diese Kurve schon im ersten Jahr hoch an.

Methode 2: Faustformeln

Wer noch keinen Plan hat, greift oft zur Petersschen Formel. Sie nimmt die Herstellungskosten je Quadratmeter, multipliziert sie mit 1,5 und teilt durch 80, also durch eine angenommene Nutzungsdauer. Bei Wohnungseigentum wird häufig noch mit 0,7 multipliziert, weil nur ein Teil der Kosten auf das Gemeinschaftseigentum entfällt; beim ganzen Haus entfällt dieser Abschlag sinngemäß, weil Sie alles tragen.

Daneben werden oft die Instandhaltungspauschalen aus § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung als Anhaltspunkt genannt. Sie stammen aus dem Recht des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, sind nach Baualter gestaffelt und werden regelmäßig angepasst. Für frei finanzierte Altbauten sind sie eher eine Untergrenze als ein Zielwert.

Ausgedachtes Beispiel mit runden Zahlen: Wenn ein Neubau vergleichbarer Größe 2.000 Euro je Quadratmeter Herstellungskosten hätte, ergibt die Peterssche Formel 2.000 × 1,5 ÷ 80 = 37,50 Euro je Quadratmeter und Jahr. Bei 600 Quadratmetern wären das 22.500 Euro pro Jahr. Ob das für Ihr Haus passt, zeigt erst der Maßnahmenplan.

Rücklage und Finanzierung zusammen denken

Banken schauen bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses auf den Überschuss aus Mieten nach Kosten. Wenn Sie keine Rücklage einplanen, sieht die Rechnung besser aus, als sie ist. Rechnen Sie die Rücklage deshalb von Anfang an als laufende Ausgabe ein, so wie die Kosten der Finanzierung. Bei einem großen Rückstand kann es sinnvoller sein, die anstehenden Maßnahmen gleich beim Kauf mitzufinanzieren, statt sie aus einer Rücklage zu bestreiten, die erst noch angespart werden muss.

Wann die Rücklage zu niedrig ist

Warnzeichen: Sie verschieben Reparaturen, weil das Konto leer ist. Sie finanzieren jede größere Maßnahme über einen Kredit. Oder die Mieter melden Mängel, die Sie aus Kostengründen nicht beheben, was zu Mietminderungen führen kann. Spätestens dann ist die Rücklage keine Sparübung mehr, sondern ein Kostenfaktor im Betrieb.

Den Plan regelmäßig nachziehen

Ein Maßnahmenplan ist kein Dokument für einmal. Baupreise ändern sich, Bauteile halten länger oder kürzer als gedacht, und neue gesetzliche Anforderungen, etwa an Heizungen, verschieben Prioritäten. Gehen Sie den Plan einmal im Jahr durch, am besten zusammen mit der Betriebskostenabrechnung, wenn Sie ohnehin alle Rechnungen des Hauses vor sich haben. Passen Sie die monatliche Zuführung an, wenn sich abzeichnet, dass eine große Maßnahme früher kommt.

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