Einen Instandhaltungsstau erkennen Sie daran, dass Bauteile ihr übliches Erneuerungsalter erreicht oder überschritten haben, ohne dass Belege für eine Erneuerung existieren, und an sichtbaren Folgeschäden wie Feuchtigkeit, Rissen oder abplatzendem Putz. Die verlässlichste Methode ist eine Kombination: Sanierungsbelege des Verkäufers anfordern, das Haus vom Keller bis zum Dach begehen und die Lücken von einem Bausachverständigen bewerten lassen. Erst dann können Sie den Rückstand in Euro beziffern und im Kaufpreis berücksichtigen.
Was genau ist ein Instandhaltungsstau?
Instandhaltung bedeutet, ein Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten: Reparaturen, Austausch verschlissener Teile, Wartung. Ein Stau entsteht, wenn diese Arbeiten über Jahre aufgeschoben werden. Das kann Kalkül sein, etwa bei einem Verkäufer, der schon lange nichts mehr investieren wollte, oder schlicht Geldmangel. Für Sie als Käufer ist der Grund egal. Der Rückstand geht mit dem Eigentum auf Sie über.
Vom Stau zu unterscheiden ist die Modernisierung: Sie verbessert das Haus über den ursprünglichen Zustand hinaus. Die Unterscheidung ist nicht akademisch, weil nur Modernisierungskosten unter Umständen auf Mieter umgelegt werden können. Mehr dazu unter Modernisierungsumlage.
Wo Sie im Haus suchen sollten
Keller. Feuchte Wände, Salzausblühungen, muffiger Geruch. Schauen Sie sich die Leitungen an: Wasser, Abwasser, Gas. In Altbauten verlaufen teils noch sehr alte Rohre. Trinkwasserleitungen aus Blei müssen nach der Trinkwasserverordnung entfernt oder stillgelegt werden; fragen Sie ausdrücklich nach.
Treppenhaus. Es ist das Gemeinschaftszimmer des Hauses und zeigt, wie der Eigentümer mit dem Objekt umgeht. Risse über Türstürzen, lose Stufen, alte Elektroverteilungen mit Schraubsicherungen sind Hinweise.
Dach und Dachboden. Der Dachstuhl, eingedrungene Feuchtigkeit, Spuren von Holzschädlingen. Ist die oberste Geschossdecke gedämmt? Wenn nicht, kann das Gebäudeenergiegesetz Sie als neuen Eigentümer innerhalb einer Frist zur Nachrüstung verpflichten (§ 47 GEG).
Fassade und Fenster. Abplatzender Putz, Risse, undichte Fenster. Bei denkmalgeschützten Fassaden kosten Arbeiten meist mehr, weil Material und Ausführung abgestimmt werden müssen.
Heizung. Alter und Typ der Anlage, Wartungsprotokolle, Schornsteinfegerbescheide. Bei alten Heizkesseln können Austauschpflichten nach § 72 GEG bestehen.
Leipziger Altbau: die zweite Sanierungswelle
Viele Gründerzeithäuser in Leipzig wurden nach 1990 umfassend saniert. Das ist inzwischen eine Generation her. Dächer, Fenster, Heizungen und Bäder aus dieser Zeit sind vielfach am Ende ihrer Nutzungsdauer. Ein Exposé, das „voll saniert” sagt und dabei eine Sanierung aus den 1990er-Jahren meint, beschreibt den heutigen Zustand daher nur unvollständig. Fragen Sie nach dem Jahr jeder einzelnen Maßnahme.
Den Rückstand beziffern
Eine grobe, aber brauchbare Methode: Listen Sie jedes Bauteil mit seinem Erneuerungsjahr auf und tragen Sie daneben die Einschätzung des Sachverständigen ein, wann es fällig wird und was es ungefähr kosten wird. Daraus entsteht ein Maßnahmenplan für die nächsten Jahre. Was sofort oder in den ersten Jahren fällig wird, ziehen Sie vom Kaufpreis ab, den Rest planen Sie über die Instandhaltungsrücklage ein.
Ausgedachtes Beispiel mit runden Zahlen: Ein Sachverständiger schätzt für Dach und Heizung zusammen 150.000 Euro innerhalb der nächsten drei Jahre. Dann sollte dieser Betrag in Ihrer Kaufpreisüberlegung auftauchen, nicht erst in Ihrer Bilanz nach dem Kauf.
Welche Unterlagen helfen
Bitten Sie den Verkäufer um Rechnungen der letzten größeren Arbeiten, Wartungsprotokolle der Heizung, Schornsteinfegerbescheide, Prüfberichte etwa zu Aufzug oder Trinkwasser und um Gutachten, die er selbst einmal hat erstellen lassen. Auch die Korrespondenz mit Mietern ist aufschlussreich: Wiederkehrende Mängelanzeigen zu Feuchtigkeit oder Heizungsausfällen zeigen, wo das Haus seine Schwachstellen hat. Und ein Blick in die Bauakte der Stadt verrät, welche Umbauten genehmigt wurden und wann.
Fallstricke
Frisch gestrichene Wände in leeren Wohnungen können Feuchteschäden verdecken. Fehlende Unterlagen sind kein Beweis für einen guten Zustand. Und eine Verhandlung über „ein paar Mängel” ohne Zahlen bringt wenig; mit einem bezifferten Maßnahmenplan haben Sie ein sachliches Argument.
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