Ein Mehrfamilienhaus finanzieren Sie meist über ein Annuitätendarlehen bei einer Bank oder Sparkasse, wobei die Bank zwei Dinge gleichzeitig prüft: ob das Objekt mit seinen Mieten den Kapitaldienst trägt und ob Sie persönlich einspringen können, wenn es das einmal nicht tut. Rechnen Sie damit, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital kommen müssen. Wie viel darüber hinaus nötig ist, entscheidet die Bank nach Objekt, Lage, Zustand und Ihrer Bonität.
Was die Bank am Objekt prüft
Für eine selbst genutzte Wohnung zählt fast nur Ihr Gehalt. Bei einem Mehrfamilienhaus wird das Haus selbst zur Einkommensquelle, und die Bank prüft sie genau. Sie will wissen, welche Nettokaltmieten tatsächlich fließen, wie viel davon nach nicht umlegbaren Kosten bleibt und ob dieser Überschuss Zins und Tilgung deckt. Diese Kennzahl heißt Kapitaldienstdeckung.
Außerdem ermittelt die Bank einen eigenen, vorsichtigen Wert des Hauses, den Beleihungswert. Er liegt meist unter dem Kaufpreis. Aus ihm ergibt sich, wie viel die Bank zu welchen Konditionen leiht. Je größer der Abstand zwischen Kaufpreis und Beleihungswert, desto mehr Eigenkapital ist nötig oder desto teurer wird der Kredit.
Was die Bank an Ihnen prüft
Ihr Einkommen, Ihre bestehenden Verpflichtungen, Ihr Vermögen und Ihre Erfahrung. Wer schon vermietete Immobilien besitzt und das mit Unterlagen belegen kann, wird anders eingeschätzt als jemand, der zum ersten Mal ein ganzes Haus kauft. Bei größeren Objekten sprechen viele Banken von einer gewerblichen Immobilienfinanzierung mit eigener Abteilung, eigenen Unterlagen und oft eigenen Konditionen.
Unterlagen, die Sie vorbereiten sollten
Für das Objekt: Exposé, Mieterliste, Mietverträge, Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Fotos, Energieausweis, Baubeschreibung oder Sanierungsnachweise. Für Sie: Einkommensnachweise oder bei Selbstständigen Bilanzen und Steuerbescheide, eine Vermögensaufstellung und eine Übersicht bestehender Kredite.
Je vollständiger dieses Paket, desto schneller bekommen Sie eine belastbare Finanzierungszusage, und die brauchen Sie häufig, bevor ein Verkäufer mit Ihnen zum Notar geht. Sprechen Sie mit mehr als einer Bank. Regionale Institute kennen Leipziger Lagen und Altbauten oft besser, überregionale haben mitunter andere Spielräume bei Größe und Laufzeit.
Eigenkapital: wofür es reicht
Die Kaufnebenkosten bestehen aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklerprovision. Diese Beträge schaffen keinen Gegenwert, den die Bank beleihen kann, deshalb sollen sie aus eigenen Mitteln kommen. Darüber hinaus verbessert jeder eigene Euro die Konditionen und verringert das Risiko, falls die Mieten sinken oder Kosten steigen.
Unterschätzt wird oft ein zweiter Topf: Geld für die ersten Jahre. Wenn kurz nach dem Kauf ein Instandhaltungsstau abgebaut werden muss, braucht es Liquidität, die nicht in den Kaufpreis geflossen ist. Manche Banken finanzieren anstehende Maßnahmen mit, wenn sie vorher bekannt und beziffert sind.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Bei einem Mehrfamilienhaus wirkt eine Zinsänderung direkt auf Ihren Überschuss. Prüfen Sie deshalb nicht nur, ob die Rechnung heute aufgeht, sondern auch, ob sie bei einem höheren Zins nach Ende der Bindung noch trägt. Ausgedachtes Beispiel mit runden Zahlen: Bei einer Restschuld von 1.000.000 Euro bedeutet ein Prozentpunkt mehr Zins rund 10.000 Euro mehr Zinsen im Jahr. Passt das in Ihren Überschuss, oder müssen Sie dann nachschießen?
Längere Bindungen kosten meist einen Aufschlag, schaffen aber Planungssicherheit. Sondertilgungsrechte helfen, wenn Sie später teilen und einzelne Wohnungen verkaufen wollen; dann sollte der Kreditvertrag auch die Freigabe einzelner Einheiten aus der Grundschuld regeln.
Wann es eng wird
Wenn die Finanzierung nur aufgeht, weil Sie mit sofort steigenden Mieten rechnen, wenn keine Rücklage eingeplant ist oder wenn ein einziger Leerstand den Überschuss aufzehrt, ist die Struktur zu knapp. Das ist kein Grund, das Projekt abzulehnen, aber einer, mit mehr Eigenkapital, einem niedrigeren Preis oder einer längeren Zinsbindung nachzusteuern.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen und ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Lassen Sie Ihre Finanzierung von Ihrer Bank und gegebenenfalls einer unabhängigen Beratung prüfen.