Mit der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB dürfen Sie nach einer Modernisierung die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Vorher ziehen Sie den Anteil ab, der auf ohnehin fällige Instandhaltung entfällt, sowie Fördermittel. Die Erhöhung ist gedeckelt: innerhalb von sechs Jahren höchstens 3 Euro je Quadratmeter monatlich, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter höchstens 2 Euro. Voraussetzung sind eine ordnungsgemäße Ankündigung und eine nachvollziehbare Erhöhungserklärung.

Was als Modernisierung zählt

§ 555b BGB nennt die Fälle. Für Vermieter eines Mehrfamilienhauses am wichtigsten sind:

  • Maßnahmen, die nachhaltig Endenergie einsparen (energetische Modernisierung), etwa Fassaden- oder Dachdämmung, neue Fenster mit besserem Wärmeschutz
  • Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, etwa ein Aufzug, ein Balkon, ein modernisiertes Bad
  • Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern
  • Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund von Umständen durchführen muss, die er nicht zu vertreten hat

Nicht umlagefähig ist die reine Erhaltung: Wer ein undichtes Dach neu eindeckt, ohne es zu dämmen, setzt instand. Bei einem Haus mit Instandhaltungsstau ist diese Unterscheidung entscheidend, weil ein Teil der Kosten auf jeden Fall bei Ihnen bleibt.

Die Rechnung

  1. Gesamtkosten der Maßnahme ermitteln.
  2. Den Instandhaltungsanteil abziehen, also die Kosten, die für eine bloße Reparatur des ohnehin fälligen Bauteils angefallen wären (§ 559 Abs. 2 BGB).
  3. Öffentliche Fördermittel und zinsverbilligte Darlehen nach § 559a BGB berücksichtigen.
  4. Die verbleibenden Kosten auf die betroffenen Wohnungen verteilen, meist nach Wohnfläche.
  5. 8 Prozent davon ergeben die jährliche Erhöhung, geteilt durch 12 die monatliche.
  6. Die Kappung je Quadratmeter prüfen.

Ausgedachtes Beispiel mit runden Zahlen: Nach Abzug des Instandhaltungsanteils entfallen auf eine 70-Quadratmeter-Wohnung 21.000 Euro. 8 Prozent sind 1.680 Euro im Jahr, also 140 Euro im Monat, das entspricht 2 Euro je Quadratmeter. Liegt die Miete bereits bei mindestens 7 Euro je Quadratmeter, bleibt das unter der Kappung von 3 Euro. Liegt sie darunter, wäre bei 2 Euro Schluss, und weitere Modernisierungen in den nächsten sechs Jahren hätten keinen Spielraum mehr.

Ankündigung und Erklärung

Die Modernisierung müssen Sie spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB): Art und Umfang, voraussichtlicher Beginn und Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten. Der Mieter muss die Maßnahme grundsätzlich dulden. Er kann aber eine Härte geltend machen, und zwar bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Persönliche oder wirtschaftliche Härten können dazu führen, dass die Erhöhung ganz oder teilweise ausgeschlossen ist (§ 559 Abs. 4 BGB).

Nach Abschluss erklären Sie die Erhöhung in Textform und erläutern die Berechnung (§ 559b BGB). Die neue Miete gilt mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Haben Sie nicht ordnungsgemäß angekündigt oder liegt die tatsächliche Erhöhung um mehr als 10 Prozent über der angekündigten, verschiebt sich dieser Zeitpunkt um sechs Monate.

Sonderwege

Für kleinere Maßnahmen gibt es ein vereinfachtes Verfahren (§ 559c BGB): Bei Kosten bis zu einer gesetzlichen Höchstgrenze je Wohnung wird der Instandhaltungsanteil pauschal abgezogen, dafür sind Härteeinwände weitgehend ausgeschlossen. Für den Einbau neuer Heizungsanlagen gelten seit 2024 besondere Regeln (§ 559e BGB). Prüfen Sie vor einer Heizungsmodernisierung, welcher Weg für Sie gilt und welche Förderung Sie in Anspruch nehmen.

Umlage oder Vergleichsmiete?

Die Modernisierungsumlage ist nicht der einzige Weg. Nach einer Modernisierung steigt auch die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung, weil sich Ausstattung und Beschaffenheit verbessern. Manchmal ist es einfacher und rechtssicherer, nach der Maßnahme eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete zu verlangen, als eine umfangreiche Umlageberechnung zu führen. Beides gleichzeitig für dieselbe Maßnahme geht nicht. Vergleichen Sie die Ergebnisse, bevor Sie sich festlegen.

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