Die Kappungsgrenze begrenzt, wie stark Sie die Miete in einer bestehenden Wohnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben dürfen: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nach § 558 Abs. 3 BGB um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten, die eine Landesverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausweist, um höchstens 15 Prozent. Sie gilt zusätzlich zur Vergleichsmiete. Die neue Miete muss also unter beiden Grenzen bleiben, und maßgeblich ist jeweils die niedrigere.

So rechnen Sie

Ausgangspunkt ist die Miete, die drei Jahre vor dem Zeitpunkt gezahlt wurde, an dem die neue Miete gelten soll. Von diesem Betrag aus darf die Summe aller Erhöhungen in diesem Zeitraum 20 beziehungsweise 15 Prozent nicht übersteigen. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten bleiben dabei außen vor.

Ausgedachtes Beispiel mit runden Zahlen: Vor drei Jahren lag die Nettokaltmiete bei 500 Euro. Bei einer Kappungsgrenze von 20 Prozent darf sie in diesem Zeitraum höchstens auf 600 Euro steigen. Wurde zwischendurch schon auf 550 Euro erhöht, bleiben noch 50 Euro Spielraum, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete 650 Euro hergäbe. Bei 15 Prozent läge die Obergrenze bei 575 Euro.

Der häufigste Rechenfehler ist, die Grenze von der aktuellen Miete aus zu berechnen statt von der Miete drei Jahre zuvor.

Ein zweiter Fehler entsteht nach einem Eigentümerwechsel. Die Kappungsgrenze knüpft an die Wohnung und das Mietverhältnis an, nicht an den Vermieter. Erhöhungen, die der Verkäufer in den letzten drei Jahren vorgenommen hat, zählen also mit. Lassen Sie sich deshalb beim Kauf die Mieterhöhungsschreiben der vergangenen Jahre vorlegen, nicht nur die aktuelle Miete. Fehlen sie, fragen Sie die Mieter oder rechnen vorsichtig.

Leipzig und die Landesverordnung

Ob die abgesenkte Grenze von 15 Prozent gilt, entscheidet nicht die Stadt, sondern das Land per Rechtsverordnung. Solche Verordnungen sind befristet und werden gelegentlich erneuert oder geändert. Für ein Mehrfamilienhaus in Leipzig heißt das: Prüfen Sie vor jeder Mieterhöhung, welche sächsische Verordnung aktuell gilt und ob Leipzig erfasst ist. Rechnen Sie im Zweifel mit 15 Prozent, dann liegen Sie nicht zu hoch. Maßgeblich ist die Verordnung, die zum Zeitpunkt Ihres Erhöhungsverlangens gilt; eine früher ausgelaufene oder erst geplante Regelung hilft weder Ihnen noch dem Mieter.

Warum die Grenze beim Kauf eine Rolle spielt

Viele Exposés für Mehrfamilienhäuser werben mit „Mietsteigerungspotenzial”, weil die Bestandsmieten unter dem Markt liegen. Das Potenzial ist real, aber es lässt sich nur in Schritten heben. Wenn eine Wohnung deutlich unter der Vergleichsmiete liegt, kann es mehrere Dreijahresperioden dauern, bis die Lücke geschlossen ist. Für Ihre Kalkulation bedeutet das:

  • Rechnen Sie das Potenzial Einheit für Einheit mit der Kappungsgrenze durch, nicht pauschal.
  • Berücksichtigen Sie die Sperrfrist von 15 Monaten zwischen zwei Erhöhungen.
  • Bezahlen Sie das Potenzial nicht im Kaufpreis, als wäre es schon realisiert.

Die Grundlagen der Erhöhung, also Begründung, Form und Fristen, finden Sie unter Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Was nicht unter die Kappungsgrenze fällt

Neuvermietungen: Bei einem neuen Mietvertrag gibt es keine Kappungsgrenze, dafür aber unter Umständen die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB), die die Miete bei Wiedervermietung begrenzt, wenn das Land sie für die Gemeinde angeordnet hat.

Modernisierung: Hier gilt die eigene Grenze aus § 559 Abs. 3a BGB, siehe Modernisierungsumlage.

Staffel- und Indexmieten: Sie folgen ihren eigenen Regeln. Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist während ihrer Laufzeit ausgeschlossen, damit stellt sich die Frage der Kappungsgrenze dort nicht.

Folgen eines Verstoßes

Verlangen Sie mehr, als die Kappungsgrenze erlaubt, ist das Erhöhungsverlangen nicht insgesamt unwirksam. Der Mieter muss aber nur bis zur zulässigen Grenze zustimmen. Klagen Sie auf den vollen Betrag, verlieren Sie teilweise und tragen anteilig die Kosten. Sauber rechnen ist billiger.

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