Rechtssicher erhöhen Sie die Miete nach § 558 BGB, indem Sie dem Mieter in Textform ein begründetes Erhöhungsverlangen schicken und um Zustimmung bitten. Voraussetzung ist, dass die Miete bei Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert ist, die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt und die Kappungsgrenze eingehalten wird. Begründen können Sie mit einem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Die Erhöhung gilt nicht automatisch, sondern erst mit Zustimmung des Mieters oder einem Urteil.
Gilt § 558 BGB überhaupt?
Prüfen Sie zuerst den Mietvertrag. Ist eine Staffelmiete vereinbart (§ 557a BGB) oder eine Indexmiete (§ 557b BGB), ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete während der Laufzeit ausgeschlossen. Bei vielen Altverträgen im Mehrfamilienhaus fehlt beides, dann ist § 558 BGB der Normalweg. Ein Blick in die Mieterliste zeigt, bei welchen Einheiten die letzte Erhöhung lange zurückliegt.
Die drei Grenzen
Die Sperrfrist. Die Miete muss zum Zeitpunkt, an dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) oder Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben außer Betracht.
Die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie ist die Obergrenze. Gemeint sind die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB).
Die Kappungsgrenze. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen, in Gebieten mit einer entsprechenden Landesverordnung nicht um mehr als 15 Prozent. Was das konkret bedeutet, erklärt die Seite zur Kappungsgrenze.
Die Begründung
Das Verlangen muss begründet sein (§ 558a BGB). Vier Wege sind vorgesehen:
- ein Mietspiegel
- eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
- ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
- drei Vergleichswohnungen mit Angabe der Miete
Gibt es für die Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für die Wohnung, müssen Sie dessen Werte im Verlangen auch dann mitteilen, wenn Sie anders begründen (§ 558a Abs. 3 BGB). Die Stadt Leipzig veröffentlicht einen Mietspiegel; ziehen Sie die aktuell gültige Fassung heran und ordnen Sie die Wohnung sorgfältig ein, also Baujahr, Lage, Ausstattungsmerkmale.
Vergleichswohnungen sind bei einem Mehrfamilienhaus verlockend, weil Sie die Mieten im eigenen Haus kennen. Das ist zulässig, aber die Wohnungen müssen wirklich vergleichbar und so genau bezeichnet sein, dass der Mieter sie finden kann.
Aufbau des Schreibens
Ein Mieterhöhungsverlangen sollte enthalten: alle Vermieter als Absender, alle Mieter als Empfänger, die bisherige und die neue Nettokaltmiete, den Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gelten soll, die Begründung und die ausdrückliche Bitte um Zustimmung. Schreiben Sie, auf welche Wohnfläche Sie sich beziehen; maßgeblich ist die tatsächliche Fläche.
Die neue Miete gilt ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens (§ 558b Abs. 1 BGB). Ausgedachtes Beispiel: Geht das Schreiben im März zu, gilt die neue Miete ab dem 1. Juni, wenn der Mieter zustimmt.
Was danach passiert
Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zu überlegen. Stimmt er nicht zu, müssen Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Wie Sie in diesem Fall vorgehen, steht unter Mieter stimmt nicht zu. Der Mieter hat außerdem ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB.
Häufige Fehler
Ein Erhöhungsverlangen an nur einen von zwei Mietern. Eine falsche Einordnung im Mietspiegel. Eine Erhöhung, die die Kappungsgrenze reißt, weil eine frühere Erhöhung übersehen wurde. Und die Annahme, der Mieter habe durch Zahlung der neuen Miete zugestimmt: Mehrfache vorbehaltlose Zahlung kann als Zustimmung gelten, eine einzelne ist unsicher. Bitten Sie lieber ausdrücklich um eine schriftliche Zustimmung.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen und ist keine Rechts- oder Anlageberatung.