Eine Mieterliste prüfen Sie, indem Sie jede Zeile gegen drei Quellen abgleichen: den Mietvertrag samt Nachträgen, die tatsächlichen Zahlungseingänge auf dem Konto und die tatsächliche Wohnfläche. Erst wenn alle drei übereinstimmen, ist eine Miete für Ihre Kalkulation belastbar. Abweichungen sind kein Grund zur Panik, aber jede einzelne muss erklärt werden, bevor Sie unterschreiben.

Warum die Liste allein wenig aussagt

Die Mieterliste, manchmal Mietaufstellung genannt, ist eine Tabelle, die der Verkäufer oder seine Verwaltung erstellt. Sie ist eine Behauptung, kein Beweis. Häufige Ursachen für falsche Zahlen sind harmlos: eine vergessene Mieterhöhung, eine Garage, die mal mitgerechnet wird und mal nicht, eine Wohnung, die gerade zwischen zwei Mietern steht. Manchmal ist die Liste aber geschönt, etwa wenn Leerstand mit einer „Zielmiete” eingetragen ist.

Abgleich mit den Verträgen

Legen Sie Vertrag und Liste nebeneinander. Achten Sie dabei auf Dinge, die in einer Tabelle untergehen:

Staffel- oder Indexvereinbarungen bestimmen, wann und wie die Miete steigt, und schließen gleichzeitig eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aus. Wer bei einer Staffelmiete mit Erhöhungen nach § 558 BGB rechnet, rechnet falsch.

Sondervereinbarungen sind oft in Nachträgen versteckt: ein befristeter Kündigungsverzicht, die Erlaubnis zur Untervermietung, eine Zusage, bestimmte Modernisierungen nicht umzulegen, eine Mietminderung wegen eines Mangels, die nie beendet wurde.

Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss haben eigene Regeln. Gewerbemietverträge sind oft befristet; prüfen Sie Laufzeit, Verlängerungsoptionen und Wertsicherungsklauseln.

Abgleich mit dem Konto

Lassen Sie sich die Kontoauszüge der letzten zwölf Monate zeigen, geschwärzt, wenn der Verkäufer Datenschutzbedenken hat, aber mit erkennbaren Beträgen je Einheit. So sehen Sie, wer pünktlich zahlt, wer regelmäßig Rückstände hat und ob Mietminderungen laufen, die in der Liste fehlen. Bestehende Mietrückstände sollten im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt sein: Wer darf sie einfordern, und was passiert mit laufenden Verfahren?

Abgleich mit der Wohnfläche

Die Wohnfläche im Mietvertrag ist oft eine alte Zahl. Bei Gründerzeithäusern, die mehrfach umgebaut wurden, liegen die Angaben gelegentlich deutlich daneben. Für preisfreien Wohnraum gibt es keine zwingende Berechnungsmethode; in der Praxis wird häufig die Wohnflächenverordnung herangezogen. Für Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf die tatsächliche Fläche an, nicht auf die Vertragsangabe.

Das heißt für Sie: Ist die echte Fläche kleiner, ist Ihr Erhöhungsspielraum kleiner als gedacht. Ist sie größer, kann Spielraum entstehen. Messen Sie mindestens einige Wohnungen nach oder verlangen Sie Aufmaßpläne.

Was die Liste über Ihre künftige Arbeit sagt

Eine gute Mieterliste beantwortet auch die Frage, wie viel Arbeit auf Sie wartet. Viele Mietverhältnisse mit Mietbeginn vor langer Zeit und niedriger Miete bedeuten stabile Mieter, aber auch begrenzte Erhöhungsschritte, die die Kappungsgrenze vorgibt. Viele kurze Mietverhältnisse deuten auf Fluktuation hin, die Leerstandskosten und Verwaltungsaufwand bedeutet. Beides ist kalkulierbar, wenn Sie es vorher wissen.

Prüfen Sie zum Schluss die Kautionen: Liste, tatsächliche Anlage und Kontoauszug des Kautionskontos. Als Erwerber treten Sie nach § 566a BGB in die Pflichten aus der Kaution ein, auch wenn der Verkäufer sie nicht ordentlich übergibt.

Wenn der Verkäufer nicht liefert

Manche Verkäufer geben Mietverträge erst nach einer Absichtserklärung oder kurz vor dem Notartermin heraus, oft mit Verweis auf den Datenschutz. Das ist nachvollziehbar, aber kein Grund, auf die Prüfung zu verzichten. Bieten Sie an, die Unterlagen unter einer Vertraulichkeitsvereinbarung einzusehen, oder lassen Sie sie von Ihrem Anwalt prüfen. Wer gar nichts zeigen will, verkauft Ihnen eine Behauptung, und das sollte sich im Preis oder in Garantien im Kaufvertrag niederschlagen.

Kleine Checkliste für den Abgleich

  1. Jede Einheit der Liste hat einen vollständigen Vertrag.
  2. Die Nettokaltmiete der Liste entspricht Vertrag plus späteren Erhöhungen.
  3. Die Zahlungseingänge stimmen mit der Liste überein.
  4. Die Wohnfläche ist plausibel, Stichproben sind nachgemessen.
  5. Leerstand ist als Leerstand ausgewiesen, nicht mit einer Wunschmiete.
  6. Kautionen sind vorhanden und belegt.

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