Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zu, können Sie ihn nach § 558b Abs. 2 BGB auf Zustimmung verklagen. Die Klage müssen Sie innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist erheben, die dem Mieter bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Ihres Verlangens zusteht. Verpassen Sie diese Frist, ist das Verlangen erledigt und Sie müssen neu beginnen. Kündigen dürfen Sie wegen der verweigerten Zustimmung nicht.

Die Fristen im Überblick

Ausgedachtes Beispiel: Ihr Verlangen geht dem Mieter am 10. März zu.

  • Die Überlegungsfrist läuft bis zum 31. Mai, also bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang.
  • Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem 1. Juni.
  • Stimmt er bis zum 31. Mai nicht zu, können Sie bis zum 31. August auf Zustimmung klagen.

Diese Fristen sind gesetzlich, Sie können sie nicht verkürzen. Ein Schreiben, das eine kürzere Frist setzt, ist deswegen nicht unwirksam, die gesetzliche Frist läuft aber trotzdem.

Erst reden, dann klagen

Viele Mieter reagieren nicht aus Ablehnung, sondern aus Unsicherheit oder weil sie das Schreiben nicht verstehen. Ein kurzer Anruf oder ein zweiter, freundlicher Brief vor Ablauf der Überlegungsfrist klärt oft mehr als ein Anwaltsschreiben. Fragen Sie konkret nach, was den Mieter stört: die Höhe, die Einordnung im Mietspiegel, die Wohnfläche? Nicht selten liegt der Fehler tatsächlich im Verlangen, und dann ist es besser, Sie merken es jetzt als vor Gericht.

Wann eine Klage Aussicht hat

Eine Zustimmungsklage gewinnen Sie, wenn das Verlangen formell wirksam war und die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze einhält. Formell wirksam heißt: Textform, von allen Vermietern an alle Mieter, mit einer der gesetzlich vorgesehenen Begründungen. Prüfen Sie das noch einmal anhand der Seite Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Im Prozess kann das Gericht die Vergleichsmiete selbst feststellen, etwa mit einem Mietspiegel oder einem Gutachten. Ein Gutachten verursacht Kosten, die am Ende die unterlegene Partei trägt, gegebenenfalls anteilig.

Ein formell fehlerhaftes Verlangen können Sie unter bestimmten Voraussetzungen noch im Rechtsstreit nachholen oder Mängel beheben (§ 558b Abs. 3 BGB). Dann beginnt die Überlegungsfrist des Mieters allerdings neu.

Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Verklagen müssen Sie alle Mieter, die den Vertrag unterschrieben haben. Rechnen Sie mit einigen Monaten Verfahrensdauer; die Erhöhung gilt bei Erfolg aber rückwirkend ab dem Zeitpunkt, zu dem sie bei rechtzeitiger Zustimmung gegolten hätte.

Teilzustimmung

Der Mieter darf auch nur einem Teil zustimmen. Dann gilt die Miete in dieser Höhe ab dem regulären Zeitpunkt. Über die Differenz können Sie klagen. Ob sich das lohnt, hängt vom Betrag ab: Bei kleinen Differenzen übersteigen Aufwand und Risiko oft den Nutzen. Halten Sie die Teilzustimmung in jedem Fall schriftlich fest, damit später kein Streit über die vereinbarte Höhe entsteht.

Das Sonderkündigungsrecht des Mieters

Nach § 561 BGB kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens außerordentlich kündigen, und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats. Kündigt er, tritt die Mieterhöhung nicht ein. Für Ihre Kalkulation bedeutet das: Bei Mietern, deren Miete weit unter dem Markt liegt, kann eine Erhöhung auch einen Auszug und damit Leerstand und Renovierungskosten auslösen. Planen Sie das ein, gerade wenn Sie im Mehrfamilienhaus mehrere Wohnungen gleichzeitig erhöhen.

Was Sie nicht tun sollten

Die Miete einfach vom Konto abbuchen oder in der Betriebskostenabrechnung „nachholen”. Druck aufbauen mit Andeutungen über Kündigung oder Eigenbedarf. Die neue Miete als Rückstand anmahnen, solange keine Zustimmung oder kein Urteil vorliegt. Ein solcher „Rückstand” existiert rechtlich nicht und taugt auch nicht als Grund für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Diese Seite gibt allgemeine Informationen und ist keine Rechts- oder Anlageberatung. Vor einer Klage sollten Sie anwaltlichen Rat einholen.