Fristlos kündigen dürfen Sie einem Wohnungsmieter wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, wenn er für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder wenn sich über einen längeren Zeitraum ein Rückstand von zwei Monatsmieten angesammelt hat. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund nennen. Weil der Mieter die fristlose Kündigung durch Zahlung innerhalb der Schonfrist noch heilen kann, kündigen Vermieter meist zusätzlich hilfsweise ordentlich.
Die zwei Varianten des Zahlungsverzugs
Zwei Termine hintereinander. Der Mieter zahlt an zwei aufeinanderfolgenden Fälligkeitsterminen nicht oder nur teilweise, und der offene Betrag übersteigt insgesamt eine Monatsmiete (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Ausgedachtes Beispiel: Bei 600 Euro Miete zahlt der Mieter im März und April jeweils nur 250 Euro. Der Rückstand von 700 Euro übersteigt eine Monatsmiete; die Kündigung ist möglich.
Über längere Zeit. Der Mieter zahlt immer wieder zu wenig, und über mehr als zwei Termine hinweg summiert sich der Rückstand auf zwei volle Monatsmieten.
„Miete” meint dabei die Bruttomiete, also Nettokaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlungen. Fällig ist sie, wenn nichts anderes vereinbart ist, spätestens am dritten Werktag des Monats (§ 556b Abs. 1 BGB). Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung zählen für diese Rechnung nicht mit.
Form der Kündigung
Schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB), von allen Vermietern an alle Mieter. Der Grund muss im Schreiben stehen (§ 569 Abs. 4 BGB); eine Aufstellung der offenen Beträge nach Monaten macht ihn nachvollziehbar. Eine E-Mail genügt nicht, auch keine eingescannte Unterschrift.
Die Schonfrist und warum Sie auch ordentlich kündigen sollten
Der Mieter kann die fristlose Kündigung nachträglich zu Fall bringen, wenn er den gesamten Rückstand spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht oder sich eine öffentliche Stelle, etwa das Jobcenter, zur Zahlung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das geht nur einmal innerhalb von zwei Jahren.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs heilt diese Nachzahlung aber nur die fristlose, nicht eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung. Erhebliche Zahlungsrückstände können eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung rechtfertigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Deshalb lautet die übliche Formulierung: fristlos, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin.
Der Weg zur Räumung
Zieht der Mieter nach der Kündigung nicht aus, brauchen Sie ein Räumungsurteil und anschließend einen Gerichtsvollzieher. Das dauert und kostet, und in dieser Zeit fließt meist keine Miete. Ein Anwalt für Mietrecht ist an dieser Stelle gut investiertes Geld, weil Formfehler den Prozess verlängern. Lassen Sie sich auch zur Frage beraten, ob die Mietkaution mit dem Rückstand verrechnet werden kann; während des laufenden Mietverhältnisses ist das nur eingeschränkt möglich.
Vorbeugen im Mehrfamilienhaus
Rückstände lassen sich nicht ganz vermeiden, aber früh erkennen. Prüfen Sie den Mieteingang jeden Monat zu einem festen Termin, nicht erst bei der Jahresabrechnung. Reagieren Sie auf den ersten Rückstand mit einem freundlichen, klaren Schreiben. Oft steckt eine vorübergehende Notlage dahinter, und eine Ratenvereinbarung ist für beide Seiten besser als ein Prozess. Halten Sie Vereinbarungen schriftlich fest, mit Raten, Fälligkeiten und der Folge, wenn eine Rate ausbleibt.
Wer ein Haus kauft, sollte bestehende Rückstände schon vor dem Kauf kennen; dafür hilft der Abgleich der Mieterliste mit den Kontoauszügen. Und wer das Haus nicht selbst betreut, sollte im Vertrag mit der Hausverwaltung festhalten, ab wann sie mahnt und wann sie Sie informiert.
Was kein Mietrückstand ist
Eine nicht zugestimmte Mieterhöhung, eine streitige Betriebskostennachzahlung oder eine berechtigte Mietminderung wegen eines Mangels. Wer darauf eine Kündigung stützt, verliert meist. Die Seite Mieter stimmt nicht zu erklärt, warum.
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