Was eine Hausverwaltung für ein Mehrfamilienhaus kostet, hängt vor allem von der Zahl der Einheiten, dem Zustand des Hauses und dem Leistungsumfang ab. Üblich sind zwei Preismodelle: eine monatliche Pauschale je Wohn- oder Gewerbeeinheit oder ein Prozentsatz der Nettokaltmiete, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer und Gebühren für Sonderleistungen. Einen verbindlichen Marktpreis gibt es nicht. Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie vor allem, was die Grundgebühr abdeckt. Die Kosten tragen Sie als Vermieter selbst, auf Wohnungsmieter umlegen dürfen Sie sie nicht.
Mietverwaltung, nicht WEG-Verwaltung
Wenn Ihnen das ganze Haus gehört, brauchen Sie eine Mietverwaltung, manchmal auch Miethausverwaltung oder Zinshausverwaltung genannt. Sie handelt in Ihrem Auftrag gegenüber Mietern, Handwerkern und Versorgern. Die WEG-Verwaltung ist etwas anderes: Sie arbeitet für eine Eigentümergemeinschaft und wird erst relevant, wenn Sie das Haus in Eigentumswohnungen aufteilen. Viele Firmen bieten beides an, die Verträge und Preise unterscheiden sich aber.
Was die Grundgebühr meist umfasst
Die Abgrenzung zwischen Grund- und Sonderleistung ist der wichtigste Punkt im Angebot. Typischerweise gehören zur Grundleistung:
- Mieteingang überwachen, Mahnungen bei Rückstand
- Buchhaltung des Objekts und eine jährliche Abrechnung gegenüber Ihnen
- die Betriebskostenabrechnung für die Mieter
- Ansprechpartner für Mieter, Schadensmeldungen aufnehmen
- kleinere Reparaturen beauftragen und abrechnen, bis zu einer vereinbarten Wertgrenze
- Dienstleister wie Hausmeister, Reinigung oder Winterdienst steuern
- regelmäßige Begehungen
Was oft extra kostet
Häufig gesondert berechnet werden: Neuvermietung (Anzeigen, Besichtigungen, Vertrag), Mieterhöhungen, Wohnungsabnahmen und -übergaben, Betreuung größerer Baumaßnahmen, Vertretung bei Gericht oder die Zusammenarbeit mit Anwälten bei Räumungsverfahren, Versicherungsschäden. Viele Verwaltungen berechnen Baubetreuung als Prozentsatz der Baukosten. Fragen Sie auch nach Gebühren für Kopien, Porto oder Sonderauswertungen, die sich bei kleinen Häusern spürbar summieren.
Was den Preis nach oben treibt
Wenige Einheiten bedeuten hohen Aufwand je Einheit, weil Abrechnung, Buchhaltung und Begehungen fast gleich viel Arbeit machen. Gewerbe im Erdgeschoss erhöht den Aufwand, weil Gewerbemietrecht eigene Fragen aufwirft. Hohe Fluktuation, viele Mietrückstände oder ein Haus mit Sanierungsbedarf bedeuten mehr Arbeit, und das spiegelt sich im Angebot.
Warum Mieter nichts davon zahlen
Die Betriebskostenverordnung nimmt Verwaltungskosten ausdrücklich aus den umlagefähigen Kosten heraus (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Bei Wohnraum dürfen Sie sie also nicht über die Nebenkosten verteilen. Steht eine solche Position trotzdem in der Abrechnung, ist sie insoweit unwirksam. Was Sie umlegen dürfen, finden Sie unter umlagefähige Kosten nach BetrKV. Hausmeisterkosten sind dagegen grundsätzlich umlagefähig, aber nur für die Tätigkeiten, die keine Verwaltung und keine Reparatur sind. Wenn eine Hausverwaltung zugleich Hausmeisterleistungen erbringt, muss das sauber getrennt sein.
So vergleichen Sie Angebote
Bitten Sie mehrere Verwaltungen um ein Angebot auf derselben Grundlage: Zahl der Wohn- und Gewerbeeinheiten, Stellplätze, Art der Heizung, Zahl der Mietwechsel pro Jahr, absehbare Baumaßnahmen. Rechnen Sie dann für ein typisches Jahr durch, was Grundgebühr und erwartbare Sonderleistungen zusammen ergeben. Ein niedriger Grundpreis mit teuren Zusatzpositionen kann am Ende mehr kosten als eine höhere Pauschale, die fast alles einschließt. Fragen Sie außerdem, wie viele Objekte ein Sachbearbeiter betreut und wie Sie ihn im Notfall erreichen.
Selbst machen oder abgeben?
Ob sich eine Verwaltung rechnet, hängt davon ab, wie viel Ihre eigene Zeit wert ist und wie nah Sie am Objekt wohnen. Die Abwägung finden Sie unter Mehrfamilienhaus selbst verwalten. Wer eine Verwaltung beauftragt, sollte trotzdem selbst einmal im Jahr die Abrechnung durchgehen und das Haus begehen: Delegieren heißt nicht, die Kontrolle abzugeben.
Fallstricke im Verwaltervertrag
Achten Sie auf Laufzeit und Kündigungsfristen, auf die Wertgrenze, bis zu der der Verwalter ohne Rückfrage Aufträge vergeben darf, und darauf, ob Mieten auf ein Konto in Ihrem Namen oder auf ein Konto des Verwalters fließen. Ein Treuhandkonto oder ein Objektkonto auf Ihren Namen ist für Sie sicherer.
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