Ja, Sie können ein Mehrfamilienhaus selbst verwalten, und für ein kleines Haus mit wenigen Einheiten in Ihrer Nähe ist das oft gut machbar. Es lohnt sich, wenn Sie Zeit haben, Ordnung in Belegen und Fristen halten und mit Mietern sachlich umgehen können. Es lohnt sich eher nicht, wenn Sie weit weg wohnen, das Haus viele Einheiten oder Gewerbe hat oder wenn Ihnen Mietrecht fremd ist und Sie keine Lust haben, sich einzuarbeiten. Die Fehler, die am meisten kosten, passieren bei Fristen und Formvorschriften, nicht bei den Handwerkern.
Was Selbstverwaltung bedeutet
Sie übernehmen alles, was sonst eine Mietverwaltung macht. Das lässt sich grob in vier Bereiche teilen.
Geld. Mieteingänge prüfen, bei Rückstand mahnen, Rechnungen bezahlen, Belege sammeln. Einmal im Jahr die Betriebskostenabrechnung erstellen, und das innerhalb der gesetzlichen Frist.
Mieter. Erreichbar sein, Schadensmeldungen aufnehmen, bei Mieterwechseln Wohnungen abnehmen, inserieren, besichtigen, neue Verträge schließen. Mieterhöhungen vorbereiten und begründen.
Haus. Reparaturen beauftragen und überwachen, Wartungstermine im Blick behalten (Heizung, Rauchwarnmelder, gegebenenfalls Aufzug), Verkehrssicherungspflichten erfüllen, etwa Winterdienst und Beleuchtung im Treppenhaus.
Recht. Mietverträge, Kündigungen, Modernisierungsankündigungen, Datenschutz bei Mieterdaten. Hier brauchen Sie Grundwissen oder einen Anwalt, den Sie bei Bedarf fragen.
Wie viel Zeit es kostet
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Ein ruhiges Haus mit langjährigen Mietern macht in manchen Monaten fast keine Arbeit. Ein Wasserschaden, ein Mieterwechsel und eine Abrechnung im selben Monat fressen dagegen leicht mehrere Abende und Wochenenden. Planen Sie nicht mit dem Durchschnitt, sondern mit den Spitzen: Wer beruflich stark eingebunden ist, merkt die Belastung genau dann, wenn es im Haus brennt.
Wo Laien am häufigsten scheitern
Bei der Betriebskostenabrechnung, die nicht fristgerecht zugeht oder nicht umlagefähige Kosten enthält. Nach Ablauf der Frist sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Bei Mieterhöhungen ohne ausreichende Begründung oder mit Fehlern bei Fristen und Kappungsgrenze. Eine unwirksame Erhöhung muss neu gestellt werden, und die Monate dazwischen sind verloren.
Bei Kündigungen, die nicht schriftlich mit Unterschrift erfolgen (§ 568 BGB) oder keinen ausreichenden Grund angeben. Wie Sie bei Zahlungsrückständen vorgehen, steht unter Mietrückstand und Kündigung.
Und bei der Trennung von Geldern: Mietkautionen müssen getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden (§ 551 Abs. 3 BGB).
Werkzeuge, die den Alltag tragen
Selbstverwaltung steht und fällt mit Ordnung. Bewährt haben sich ein eigenes Konto nur für das Haus, ein separates Konto für die Kautionen, ein Fristenkalender für Abrechnung, Mieterhöhungen, Wartungen und Vertragsenden sowie eine Ablage je Wohnung mit Vertrag, Übergabeprotokollen und Schriftverkehr. Viele Eigentümer nutzen dafür Vermietersoftware; eine sauber geführte Tabelle reicht bei wenigen Einheiten aber auch. Wichtig ist, dass jemand anderes im Notfall, etwa bei Krankheit, die Unterlagen versteht.
Die Mittelwege
Selbstverwaltung muss nicht alles oder nichts sein. Viele Eigentümer behalten die Mieterkommunikation und Entscheidungen bei sich und kaufen einzelne Leistungen zu: eine Abrechnungssoftware oder einen Abrechnungsdienst für die Betriebskosten, einen Hausmeisterdienst für Reinigung und Winterdienst, eine Maklerin oder einen Makler für die Neuvermietung. Das kostet weniger als eine volle Verwaltung und nimmt die fehleranfälligsten Aufgaben ab. Was eine Vollverwaltung kosten kann und wie Angebote aufgebaut sind, steht unter Kosten einer Hausverwaltung.
Eine ehrliche Selbstprüfung
Fragen Sie sich vor dem Kauf: Wohne ich nah genug, um bei einem Rohrbruch am Sonntag hinzufahren oder jemanden zu schicken? Habe ich Lust, mich in Mietrecht einzulesen? Kann ich mit einem Mieter, der nicht zahlt, ruhig und konsequent umgehen? Wenn Sie zweimal zögern, rechnen Sie die Verwaltung von Anfang an in Ihre Kalkulation ein. Wechseln können Sie später immer noch. Umgekehrt gilt: Wer die ersten ein, zwei Jahre selbst verwaltet, lernt sein Haus kennen und kann eine spätere Verwaltung viel besser beauftragen und kontrollieren.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen und ist keine Rechts- oder Anlageberatung.