So bedienen Sie den Rechner
Der Rechner braucht drei Werte je Wohnung: die umlagefähigen Modernisierungskosten, die Wohnfläche und die bisherige Kaltmiete in Euro je Quadratmeter. Er zeigt dann die rechnerische Erhöhung nach 8 Prozent, die Obergrenze nach der Kappungsgrenze und die Erhöhung, die Sie tatsächlich verlangen dürfen.
„Umlagefähig“ heißt: Sie haben die Kosten bereits auf die einzelne Wohnung verteilt (bei Maßnahmen am ganzen Haus nach einem angemessenen Schlüssel, § 559 Abs. 3 BGB) und den Anteil abgezogen, der auf ohnehin fällige Erhaltung entfällt (§ 559 Abs. 2 BGB). Wird zum Beispiel ein zwanzig Jahre altes, schadhaftes Fenster gegen ein deutlich besseres ersetzt, ist nur der Mehraufwand über eine reine Reparatur Modernisierung. Diese Aufteilung ist der häufigste Streitpunkt und gehört sauber dokumentiert.
Die Formel in Worten
- Umlagefähige Kosten × 8 Prozent = zulässige Erhöhung pro Jahr.
- Geteilt durch zwölf = Erhöhung pro Monat.
- Geteilt durch die Wohnfläche = Erhöhung je Quadratmeter.
- Vergleich mit der Kappungsgrenze aus § 559 Abs. 3a BGB: höchstens 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei einer bisherigen Miete unter 7 Euro je Quadratmeter höchstens 2 Euro. Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB und Betriebskostenanpassungen zählen dabei nicht mit.
- Der kleinere Wert ist die zulässige Erhöhung.
Zwei Beispiele aus einem Gründerzeithaus
Beispiel mit ausgedachten Zahlen: In einem Leipziger Altbau werden Fassade und oberste Geschossdecke gedämmt und Fenster erneuert. Nach Abzug des Erhaltungsanteils entfallen auf zwei Wohnungen unterschiedliche Beträge.
| Wohnung 1 | Wohnung 2 | |
|---|---|---|
| Umlagefähige Kosten | 60.000 € | 30.000 € |
| Wohnfläche | 70 m² | 70 m² |
| Bisherige Kaltmiete | 6,50 €/m² | 8,00 €/m² |
| 8 % pro Jahr | 4.800 € | 2.400 € |
| Rechnerisch pro Monat | 400 € (5,71 €/m²) | 200 € (2,86 €/m²) |
| Kappung | 2 €/m² = 140 € | 3 €/m² = 210 € |
| Zulässige Erhöhung | 140 € pro Monat | 200 € pro Monat |
Bei Wohnung 1 kappt das Gesetz die Erhöhung auf gut ein Drittel des rechnerischen Werts. Die Differenz tragen Sie als Eigentümer. Genau diese Lücke sollten Sie kennen, bevor Sie eine Sanierung finanzieren oder ein Haus mit niedrigen Bestandsmieten kaufen, dessen Kalkulation auf eine Umlage setzt.
Was der Rechner nicht abbildet
- Heizungsmodernisierung nach § 559e BGB: Wer eine geförderte Heizungsanlage einbaut und Fördermittel in Anspruch nimmt, kann 10 Prozent der Kosten abzüglich der Förderung umlegen. Dafür gilt ein pauschaler Erhaltungsabzug von 15 Prozent und eine eigene Kappung von 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren.
- Vereinfachtes Verfahren nach § 559c BGB: Bis 10.000 Euro Kosten je Wohnung dürfen Sie pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil abziehen, sind danach aber grundsätzlich fünf Jahre lang an weiteren Modernisierungserhöhungen gehindert.
- Härteeinwand: Nach § 559 Abs. 4 BGB ist die Erhöhung ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre. Das prüft kein Rechner.
- Drittmittel wie zinsverbilligte Darlehen oder Zuschüsse mindern die umlagefähigen Kosten (§ 559a BGB). Ziehen Sie sie vor der Eingabe ab.
Form und Fristen
Die Maßnahme müssen Sie spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB). Die Erhöhung selbst erklären Sie ebenfalls in Textform und erläutern die Berechnung (§ 559b Abs. 1 BGB). Die höhere Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang geschuldet; fehlte die Ankündigung oder liegt die tatsächliche Erhöhung mehr als 10 Prozent über der angekündigten, verschiebt sich das um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 BGB).
Den rechtlichen Rahmen ausführlicher erklärt der Ratgeber zur Modernisierungsumlage nach § 559 BGB. Ob sich eine Sanierung für das ganze Haus rechnet, prüfen Sie anschließend mit der Renditeberechnung.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Rechtsstand: November 2026.