Die Rendite eines Mehrfamilienhauses berechnen Sie in einer festen Folge: zuerst Bruttorendite und Kaufpreisfaktor aus der belegten Ist-Miete, dann die Nettorendite nach nicht umlagefähigen Kosten und Kaufnebenkosten, danach den Cashflow mit Ihrer Finanzierung und zuletzt die Eigenkapitalrendite vor und nach Steuern. Jede Stufe beantwortet eine andere Frage. Erst alle zusammen zeigen, ob sich ein Zinshaus für Sie rechnet, und ein Szenario mit schlechteren Annahmen zeigt, wie robust das Ergebnis ist.
Die Rendite-Treppe im Überblick
| Stufe | Kennzahl | Formel in Worten | Beantwortet | Rechner |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Kaufpreisfaktor, Bruttorendite | Kaufpreis ÷ Jahresmiete bzw. Jahresmiete ÷ Kaufpreis | Ist der Preis grob plausibel? | Rendite-Rechner |
| 2 | Nettorendite | (Miete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) | Was wirft das Haus ab? | Rendite-Rechner |
| 3 | Gesamtkapitalrendite | Reinertrag ÷ Gesamtinvestition | Wie verzinst sich das ganze eingesetzte Kapital? | – |
| 4 | Cashflow vor Steuern | Reinertrag − Zins − Tilgung | Zahle ich monatlich drauf? | Cashflow-Rechner |
| 5 | Eigenkapitalrendite | (Reinertrag − Zins) ÷ Eigenkapital | Lohnt mein eingesetztes Geld? | Cashflow-Rechner |
| 6 | Ergebnis nach Steuern | mit Abschreibung und Ihrem Steuersatz | Was bleibt nach dem Finanzamt? | Steuerberater |
Im Folgenden rechnen wir alle Stufen an einem Beispielobjekt durch.
Das Beispielobjekt
Beispiel mit ausgedachten Zahlen: Ein Leipziger Gründerzeithaus mit acht Wohnungen, Baujahr vor 1925, angeboten für 1.200.000 Euro.
| Annahme | Wert |
|---|---|
| Belegte Jahresnettokaltmiete | 72.000 € |
| Kaufnebenkosten | 10 % = 120.000 € |
| Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Kontoführung, Versicherungsanteile) | 7.000 € pro Jahr |
| Instandhaltung | 7.000 € pro Jahr |
| Mietausfall | 2 % |
| Eigenkapital | 250.000 € |
| Darlehen | 1.070.000 €, 4,0 % Sollzins, 2,0 % Tilgung |
Stufe 1: Kaufpreisfaktor und Bruttorendite
Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete ergibt einen Faktor von rund 16,7, umgekehrt eine Bruttorendite von 6,0 Prozent. Diese Zahlen sind ein Filter, kein Urteil. Sie taugen, um zehn Angebote auf drei zu verkürzen. Voraussetzung ist, dass die Miete belegt ist: Wie Sie die Mieterliste prüfen, steht auf einer eigenen Seite.
Stufe 2: Nettorendite
Jetzt kommen die Kosten, die beim Eigentümer bleiben, und die Kaufnebenkosten dazu.
- Miete nach Ausfall: 72.000 € × 98 % = 70.560 €
- Minus nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltung: 70.560 € − 14.000 € = 56.560 € Reinertrag
- Gesamtinvestition: 1.200.000 € + 120.000 € = 1.320.000 €
- Nettorendite: 56.560 € ÷ 1.320.000 € = rund 4,3 %
Der Abstand zur Bruttorendite beträgt 1,7 Prozentpunkte. Wer die Instandhaltung zu niedrig ansetzt, verkleinert diesen Abstand auf dem Papier, nicht in der Wirklichkeit. Orientierung für den Ansatz gibt der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage, welche Kosten Mieter tragen, regelt die Betriebskostenverordnung.
Stufe 3: Gesamtkapitalrendite
Die Gesamtkapitalrendite setzt den Reinertrag ins Verhältnis zum gesamten eingesetzten Kapital, egal ob eigen oder geliehen. Im Beispiel entspricht sie der Nettorendite: rund 4,3 Prozent. Sie ist die Vergleichszahl für den Darlehenszins.
Stufe 4: Cashflow vor Steuern
Die Bankrate beträgt 1.070.000 € × 6 % = 64.200 € im Jahr, also 5.350 € im Monat. Davon sind im ersten Jahr rund 42.400 € Zinsen und rund 21.800 € Tilgung.
Cashflow vor Steuern: 56.560 € − 64.200 € = rund −7.640 € im Jahr, rund −640 € im Monat.
Das Haus trägt Zins und Tilgung in diesem Beispiel nicht vollständig. Das ist nicht automatisch schlecht, weil die Tilgung Vermögen aufbaut. Es ist aber eine Zahl, die Sie dauerhaft aus eigenem Einkommen decken müssen. Ändern Sie im Cashflow-Rechner testweise Tilgung oder Eigenkapital, um zu sehen, welche Struktur einen ausgeglichenen Cashflow ergibt.
Stufe 5: Eigenkapitalrendite und Hebeleffekt
Für die Eigenkapitalrendite zählt der Überschuss nach Zinsen, aber vor Tilgung:
56.560 € − 42.400 € = 14.160 €, geteilt durch 250.000 € Eigenkapital = rund 5,7 %.
Die Eigenkapitalrendite liegt über der Gesamtkapitalrendite, weil das Objekt sich mit 4,3 Prozent verzinst, das Darlehen aber nur 4,0 Prozent kostet. Dieser positive Hebel ist klein. Rechnen Sie dasselbe Objekt mit 5 Prozent Zins, kehrt er sich um:
| 4 % Zins | 5 % Zins | |
|---|---|---|
| Zinsen im ersten Jahr, rund | 42.400 € | 53.000 € |
| Eigenkapitalrendite vor Steuern | rund 5,7 % | rund 1,4 % |
| Cashflow vor Steuern pro Jahr (bei 2 % Tilgung) | rund −7.640 € | rund −18.340 € |
Die Lehre daraus: Fremdkapital verstärkt in beide Richtungen. Wie Sie das Zinsrisiko über die Zinsbindung steuern, erklärt Mehrfamilienhaus finanzieren; eigene Zinsvarianten rechnen Sie mit dem Annuitätendarlehen-Rechner.
Stufe 6: der Blick auf die Steuern
Bei einer vermieteten Immobilie mindern Zinsen, Bewirtschaftungskosten und die Abschreibung das steuerliche Ergebnis. Für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925, also viele Leipziger Gründerzeithäuser, beträgt die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG 2,5 Prozent im Jahr. Abschreiben lässt sich nur der Gebäudeanteil, nicht der Boden.
Fortsetzung des Beispiels: Angenommen, 80 Prozent der Gesamtinvestition entfallen auf das Gebäude. Dann ergibt sich eine Abschreibung von 1.056.000 € × 2,5 % = 26.400 € im Jahr. Fällt die Instandhaltung in diesem Jahr tatsächlich in der angesetzten Höhe an, lautet das steuerliche Ergebnis: 70.560 € − 14.000 € − 42.400 € − 26.400 € = rund −12.240 €. Wie dieser Verlust wirkt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz und Ihren übrigen Einkünften ab. Die Aufteilung in Boden und Gebäude prüft das Finanzamt; lassen Sie sie von einem Steuerberater begründen.
Stufe 7: der Stresstest
Rechnen Sie zum Schluss dasselbe Objekt mit schlechteren Annahmen. Im Beispiel:
| Szenario | Reinertrag | Cashflow vor Steuern pro Jahr | Eigenkapitalrendite |
|---|---|---|---|
| Ausgangsfall | 56.560 € | rund −7.640 € | rund 5,7 % |
| Miete 5 % niedriger als erwartet | rund 53.030 € | rund −11.170 € | rund 4,3 % |
| Instandhaltung 50 % höher | 53.060 € | rund −11.140 € | rund 4,3 % |
| Anschlusszins höher (siehe oben) | 56.560 € | deutlich schlechter | sinkt stark |
Wenn das Objekt den vorsichtigen Fall nur mit Zuzahlungen übersteht, die Sie sich dauerhaft leisten können, ist die Rechnung robust. Wenn nicht, ist das ein Grund, über Preis, Eigenkapital oder Struktur neu zu verhandeln.
Sechs Fehler, die die Rendite schönrechnen
- Soll-Miete oder „Mietpotenzial“ statt belegter Ist-Miete.
- Mieterhöhungen einplanen, die in Leipzig an der Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren scheitern; Details unter Kappungsgrenze bei Mieterhöhung.
- Kaufnebenkosten vergessen; für Sachsen liefert sie der Kaufnebenkosten-Rechner.
- Instandhaltung mit dem Wert eines frisch sanierten Hauses ansetzen, obwohl die Sanierung Jahrzehnte zurückliegt.
- Bei Wohn- und Geschäftshäusern die Gewerbemiete wie eine sichere Wohnmiete behandeln.
- Nur mit dem heutigen Zins rechnen und die Anschlussfinanzierung ausblenden.
Kurzcheckliste vor dem Angebot
- Ist-Miete aus Kontoauszügen ermittelt, nicht aus dem Exposé
- Kaufnebenkosten für Sachsen eingerechnet
- Verwaltung, nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltung realistisch angesetzt
- Mietausfall berücksichtigt
- Cashflow mit Ihrem Finanzierungsangebot gerechnet
- Eigenkapitalrendite mit heutigem und mit höherem Zins verglichen
- Mindestens ein vorsichtiges Szenario durchgespielt
Was die Rechnung nicht leistet
Die Renditeberechnung bildet Zahlen ab, die Sie vorher belegt haben. Ob die Mieten rechtlich haltbar sind, ob die Bausubstanz hält, was der Verkäufer verspricht, und ob Grundbuch und Baurecht sauber sind, klärt die Due-Diligence-Checkliste. Eine gute Rendite auf schlechter Datengrundlage ist ein Rechenfehler mit Ansage.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen und ist keine Anlage- oder Steuerberatung.