So bedienen Sie den Rechner

Der Cashflow-Rechner verbindet Kauf, Finanzierung und Bewirtschaftung in einer Zahl: Was bleibt Ihnen am Monatsende, nachdem die Mieten eingegangen und alle Kosten sowie die Bankrate bezahlt sind? Sie geben dazu ein:

  • Kaufpreis und Kaufnebenkosten in Prozent (für Sachsen mit dem Kaufnebenkosten-Rechner ermitteln),
  • Eigenkapital, das Sie einsetzen,
  • Sollzins und anfängliche Tilgung aus dem Bankangebot,
  • Kaltmiete pro Monat für das ganze Haus,
  • nicht umlagefähige Kosten pro Monat wie Verwaltung, Kontoführung oder nicht umlegbare Versicherungsanteile,
  • Rücklage pro Monat für Instandhaltung,
  • Mietausfall in Prozent für Leerstand, Mieterwechsel und Rückstände.

Der Rechner zeigt das Darlehen, die Monatsrate, den Cashflow vor Steuern pro Monat und pro Jahr sowie die Eigenkapitalrendite vor Steuern, also den Überschuss im Verhältnis zu Ihrem eingesetzten Kapital.

Die Rechnung in Worten

Darlehen = Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital. Die Monatsrate ergibt sich aus Darlehen mal (Zins plus Tilgung) geteilt durch zwölf. Der Cashflow ist die Kaltmiete abzüglich Mietausfall, abzüglich nicht umlagefähiger Kosten, abzüglich Rücklage, abzüglich Rate.

Beispiel: Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen

Beispiel mit ausgedachten, runden Zahlen:

Eingabe Wert
Kaufpreis 1.000.000 €
Kaufnebenkosten 10 %
Eigenkapital 200.000 €
Sollzins / Tilgung 4,0 % / 2,0 %
Kaltmiete 5.500 € pro Monat
Nicht umlagefähige Kosten 500 € pro Monat
Rücklage 600 € pro Monat
Mietausfall 3 %
Ergebnis Wert
Darlehen 900.000 €
Monatsrate 4.500 €
Miete nach Ausfall 5.335 €
Cashflow vor Steuern rund −265 € pro Monat, rund −3.180 € pro Jahr

Das Haus trägt sich in diesem Beispiel nicht ganz selbst. Gleichzeitig fließen im ersten Monat rund 1.500 Euro der Rate in die Tilgung. Wirtschaftlich bauen Sie also Vermögen auf, zahlen aber monatlich etwas zu. Ob das zu Ihnen passt, ist eine Entscheidung, keine Rechenfrage. Ändern Sie testweise die Tilgung auf 1,5 Prozent oder das Eigenkapital auf 300.000 Euro und beobachten Sie, wie stark sich das Ergebnis verschiebt.

Wie Sie die Ergebnisse lesen

  • Cashflow positiv, auch mit vorsichtigen Annahmen: Das Objekt trägt sich und schafft Puffer für Unvorhergesehenes.
  • Leicht negativ: Typisch bei hoher Tilgung oder niedriger Anfangsmiete. Prüfen Sie, ob realistische Mietanpassungen nach § 558 BGB den Fehlbetrag in absehbarer Zeit schließen. In Leipzig begrenzt die Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren das Tempo; Details erklärt der Beitrag zur Kappungsgrenze.
  • Deutlich negativ: Dann passt meist der Preis nicht zur Miete, oder das Eigenkapital reicht nicht für diese Struktur.

Grenzen der Rechnung

Der Rechner bildet einen Monat mit konstanten Werten ab. Zinsänderungen nach der Zinsbindung, steigende Kosten, große Einzelmaßnahmen und Steuern sind nicht enthalten. Wie sich die Rate über die Jahre verändert und welche Restschuld bleibt, zeigt der Annuitätendarlehen-Rechner. Für Verwaltungskosten hilft der Überblick Was kostet eine Hausverwaltung, für die Rücklage der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage.

Nächster Schritt

Spielen Sie mindestens drei Varianten durch: Ihre Erwartung, ein vorsichtiges Szenario mit höherem Mietausfall und eines mit höherem Zins. Wie diese Szenarien in eine vollständige Prüfung eingehen, zeigt die Renditeberechnung Schritt für Schritt.

Allgemeine Information, keine Anlage- oder Steuerberatung.