So bedienen Sie den Rechner

Der Rechner braucht vier Angaben: den Darlehensbetrag, den Sollzins pro Jahr, die anfängliche Tilgung in Prozent und die Zinsbindung in Jahren. Den Darlehensbetrag ermitteln Sie aus Kaufpreis plus Kaufnebenkosten abzüglich Eigenkapital; die Kaufnebenkosten eines Mehrfamilienhauses können Sie vorher separat überschlagen. Sollzins und Tilgung übernehmen Sie aus dem Angebot Ihrer Bank. Liegt noch keines vor, rechnen Sie mit zwei, drei Zinssätzen, um ein Gefühl für die Spanne zu bekommen.

Das Ergebnis erscheint sofort:

Ausgabe Was sie bedeutet
Monatsrate Zins und Tilgung zusammen, gleichbleibend während der Zinsbindung
Restschuld nach Zinsbindung Betrag, den Sie anschließend neu finanzieren oder ablösen müssen
Gezahlte Zinsen Summe aller Zinsanteile bis zum Ende der Bindung
Laufzeit bis 0 Wie lange die Rückzahlung bei unverändertem Zins dauern würde

Die Formel in Worten

Die Jahresrate ist der Darlehensbetrag mal Sollzins plus anfänglicher Tilgung, geteilt durch zwölf ergibt sich die Monatsrate. Jeden Monat berechnet der Rechner den Zins auf die aktuelle Restschuld; was von der Rate übrig bleibt, tilgt. Weil die Restschuld sinkt, wächst der Tilgungsanteil von Monat zu Monat. Das ist der Grund, warum die anfängliche Tilgung so viel ausmacht: Sie bestimmt, wie schnell dieser Effekt in Gang kommt.

Beispiel: drei Varianten für ein Zinshaus

Beispiel mit ausgedachten, runden Zahlen: Für ein Leipziger Mehrfamilienhaus werden 900.000 Euro Darlehen benötigt.

Variante Sollzins Tilgung Bindung Monatsrate Restschuld nach Bindung Laufzeit bis 0
A 4,0 % 2,0 % 10 Jahre 4.500 € rund 679.000 € rund 27,6 Jahre
B 4,0 % 3,0 % 10 Jahre 5.250 € rund 569.000 € rund 21,3 Jahre
C 3,5 % 2,0 % 15 Jahre 4.125 € rund 546.000 € rund 29 Jahre

Variante B kostet 750 Euro mehr im Monat, verkürzt die Laufzeit aber um rund sechs Jahre und senkt die Restschuld nach zehn Jahren um gut 110.000 Euro. Bei einem Anlageobjekt ist das kein reines Rechenspiel: Diese 750 Euro müssen aus den Mieten kommen. Ob sie das tun, zeigt der Cashflow-Rechner.

Worauf es beim Anlageobjekt ankommt

Bei einer selbst genutzten Wohnung zählt vor allem, ob die Rate zum Gehalt passt. Beim Mehrfamilienhaus fragt die Bank zusätzlich, ob die Mieteinnahmen nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten den Kapitaldienst decken. Die Monatsrate aus diesem Rechner ist deshalb die Zahl, die Sie neben die bereinigte Nettokaltmiete legen sollten.

Wichtig ist außerdem die Restschuld. Sie ist die Größe, mit der Sie nach Ende der Bindung zum aktuellen Zins neu verhandeln. Rechnen Sie die Anschlussfinanzierung mit einem höheren Zins durch: Geben Sie dazu die Restschuld als neuen Darlehensbetrag ein und erhöhen Sie den Sollzins um einen oder zwei Prozentpunkte. Trägt die Miete auch diese Rate, ist die Struktur robust.

Wer später einzelne Wohnungen nach einer Aufteilung verkaufen möchte, braucht Sondertilgungsrechte und eine Regelung zur Freigabe einzelner Einheiten aus der Grundschuld. Beides bildet der Rechner nicht ab, es gehört in die Verhandlung mit der Bank.

Grenzen der Rechnung

  • Der Rechner unterstellt einen festen Sollzins während der Bindung, keine Sondertilgungen, keine tilgungsfreien Anlaufjahre und keine Bereitstellungszinsen.
  • Gebühren, Kosten der Grundschuldbestellung und Förderdarlehen sind nicht enthalten.
  • Die „Laufzeit bis 0“ ist eine Modellzahl. Tatsächlich ändert sich der Zins nach Ende der Bindung.
  • Die Ergebnisse sind ein Überschlag und ersetzen weder das Angebot noch den Tilgungsplan Ihrer Bank.

Nächster Schritt

Wie Banken ein Mehrfamilienhaus prüfen, welche Unterlagen sie verlangen und wie viel Eigenkapital typischerweise nötig ist, erklärt der Ratgeber Mehrfamilienhaus finanzieren. Wie die Rate in die gesamte Wirtschaftlichkeit eines Objekts eingeht, zeigt die Renditeberechnung Schritt für Schritt.

Allgemeine Information, keine Finanzierungs- oder Anlageberatung.