So bedienen Sie den Rechner

Der Rechner arbeitet mit vier Angaben: Kaufpreis, Kaufnebenkosten in Prozent, Jahresnettokaltmiete des ganzen Hauses und nicht umlagefähige Kosten pro Jahr. Daraus ermittelt er drei Kennzahlen, die Sie bei jedem Exposé für ein Mehrfamilienhaus als Erstes brauchen: Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor.

Die Kaufnebenkosten für Sachsen ermitteln Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner. Die nicht umlagefähigen Kosten setzen sich beim Zinshaus meist aus Verwaltung, Instandhaltung, Kontoführung, nicht umlegbaren Versicherungsanteilen und einem Ansatz für Leerstand zusammen. Welche Positionen Mieter tragen und welche nicht, regelt die Betriebskostenverordnung.

Die Formeln in Worten

  • Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100.
  • Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten) geteilt durch (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), mal 100.
  • Kaufpreisfaktor = Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete.

Bruttorendite und Faktor sind zwei Seiten derselben Rechnung: Ein Faktor von 20 entspricht einer Bruttorendite von 5 Prozent. Die Nettorendite ist die ehrlichere Zahl, weil sie zeigt, was nach den Kosten übrig bleibt, die beim Eigentümer hängen bleiben.

Beispiel: Gründerzeithaus mit acht Wohnungen

Beispiel mit ausgedachten Zahlen: Ein Mehrfamilienhaus mit acht Einheiten wird für 1.200.000 Euro angeboten. Die belegte Ist-Miete beträgt 72.000 Euro im Jahr. Die Kaufnebenkosten liegen bei 10 Prozent, die nicht umlagefähigen Kosten setzen Sie mit 14.000 Euro an.

Kennzahl Rechnung Ergebnis
Bruttomietrendite 72.000 / 1.200.000 6,0 %
Nettomietrendite 58.000 / 1.320.000 rund 4,4 %
Kaufpreisfaktor 1.200.000 / 72.000 rund 16,7

Zwischen 6,0 und 4,4 Prozent liegen 1,6 Prozentpunkte. Dieser Abstand ist typisch für Häuser, bei denen Verwaltung und Instandhaltung realistisch angesetzt sind. Wer im Exposé nur die Bruttozahl sieht, überschätzt das Objekt.

Wie Sie die Ergebnisse einordnen

Eine feste Grenze, ab der eine Rendite „gut“ ist, gibt es nicht. Sie hängt von Lage, Zustand, Mietniveau und Finanzierungszins ab. Hilfreicher sind zwei Vergleiche: zum einen mit anderen Häusern ähnlicher Lage und Bauart, die Sie gerade prüfen, zum anderen mit dem Zins Ihres Darlehens. Liegt die Nettorendite unter dem Sollzins, verdient das Haus weniger, als das geliehene Geld kostet, und der Fremdkapitalhebel arbeitet gegen Sie. Wie dieser Hebel wirkt, rechnet die Renditeberechnung Schritt für Schritt an einem Beispiel vor.

Die drei häufigsten Eingabefehler beim Zinshaus

  1. Soll- statt Ist-Miete. Exposés nennen gern die „Sollmiete bei Vollvermietung“ oder ein Mietpotenzial. Rechnen Sie mit dem, was laut Mieterliste und Kontoauszügen tatsächlich eingeht.
  2. Instandhaltung zu niedrig. Bei Leipziger Altbauten, deren Sanierung aus den 1990er- oder 2000er-Jahren stammt, stehen oft Dach, Heizung oder Leitungen an. Ein zu kleiner Ansatz macht die Nettorendite schön, nicht richtig. Hinweise gibt der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage.
  3. Gewerbemieten gleich behandeln. In Wohn- und Geschäftshäusern sind Ladenmieten oft höher, aber auch unsicherer. Rechnen Sie sie zur Kontrolle einmal getrennt.

Grenzen der Rechnung

Die Mietrendite berücksichtigt weder Finanzierung noch Steuern noch künftige Mietänderungen. Sie sagt nichts darüber, ob das Haus mit Darlehen einen positiven Cashflow erzeugt. Dafür ist der Cashflow-Rechner da. Auch die Lage, der Bauzustand und die rechtliche Haltbarkeit der Mieten stecken nicht in der Zahl, sie müssen vorher geprüft sein.

Nächster Schritt

Wie aus Brutto- und Nettorendite eine vollständige Investitionsrechnung mit Finanzierung, Cashflow und Eigenkapitalrendite wird, zeigt die Renditeberechnung Schritt für Schritt.

Allgemeine Information, keine Anlageberatung.